Tháo gỡ vướng mắc định giá quỹ đất dự án BT: Đề xuất khấu trừ chi phí hạ tầng

Việc sửa đổi quy định về định giá quỹ đất thanh toán dự án BT thông qua đề xuất khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng đang là giải pháp then chốt để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý.

Hiện nay, Bộ Tài chính đang tích cực nghiên cứu điều chỉnh các quy định liên quan đến xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT (Xây dựng - Chuyển giao). Mục tiêu cốt lõi của động thái này là tạo ra sự đồng bộ giữa pháp luật về đối tác công tư (PPP) và pháp luật về đất đai, giúp quy trình triển khai dự án sát với thực tiễn hơn.

Sự bất cập trong quy định hiện hành: Khi “văn bản” chưa theo kịp “thực tiễn”

Điểm mâu thuẫn nằm ở sự thiếu thống nhất giữa các văn bản pháp luật. Cụ thể, Nghị quyết số 254/2025/QH15 (NQ 254) đã quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bao gồm cả chi phí xây dựng hạ tầng theo pháp luật xây dựng. Tuy nhiên, Nghị định số 257/2025/NĐ-CP (NĐ 257) lại “bỏ ngỏ”, chưa có quy định về việc khấu trừ chi phí này khi xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư BT.

Thực tế cho thấy, nhiều quỹ đất dự kiến thanh toán hiện vẫn là đất thô, chưa được đầu tư hạ tầng. Trong khi đó, giá đất trong bảng giá của nhà nước thường được xác định cho những khu vực đã hoàn thiện hạ tầng. Nếu áp dụng cứng giá này mà không khấu trừ chi phí xây dựng, giá trị quỹ đất sẽ bị đẩy lên cao một cách ảo, gây thiệt hại trực tiếp cho nhà đầu tư và gây khó khăn cho công tác thẩm định của địa phương.

Điển hình như tại Bắc Ninh, trong quá trình thẩm định các dự án BT liên quan đến Dự án Cảng hàng không quốc tế Gia Bình, Sở Tài chính tỉnh này đã gặp lúng túng lớn khi không có tiêu chí cụ thể để xác định thế nào là “khu đất, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự” để làm căn cứ định giá.

Giải pháp từ Bộ Tài chính: Cơ chế khấu trừ và tiêu chí định giá mới

Để xử lý dứt điểm, Bộ Tài chính đề xuất bổ sung quy định khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng vào Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ và Nghị định sửa đổi NĐ 257. Theo đó, nếu quỹ đất thanh toán chưa có hạ tầng nhưng phải áp dụng giá đất từ bảng giá (vốn đã bao gồm chi phí hạ tầng) hoặc giá từ vị trí tương tự, thì nhà đầu tư sẽ được khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng. Giá trị khấu trừ này sẽ căn cứ theo suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.

Cách xác định “vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự”

Để tránh việc áp dụng tùy tiện, Dự thảo đưa ra bộ tiêu chí phân cấp rõ ràng cho khu vực có điều kiện hạ tầng tương tự (phải cùng mục đích sử dụng đất theo quy hoạch) và đáp ứng một trong các điều kiện:

• Tương đương về chỉ tiêu đất ở, đất thương mại dịch vụ và các loại đất khác theo mật độ quy hoạch.
• Tương đồng về mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
• Có khoảng cách gần nhất trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã.

Nếu không tìm thấy vị trí tương tự ở cấp xã, sẽ mở rộng ra cấp tỉnh. Trong trường hợp xấu nhất, nếu cấp tỉnh vẫn không có, sẽ sử dụng giá đất cao nhất trong bảng giá đất của khu vực có cùng mục đích sử dụng đất để xác định.

Góc nhìn chuyên gia: Cần sự minh bạch và linh hoạt

Mặc dù đề xuất này nhận được sự đồng thuận cao từ nhiều địa phương vì tính thực tiễn, nhưng vẫn còn những quan ngại về cách vận hành. Sở Tài chính Bắc Ninh cho rằng tiêu chí “có một hoặc các điều kiện” là quá lỏng lẻo, dễ gây tranh cãi. Cơ quan này kiến nghị cần kết hợp nhiều tiêu chí cùng lúc để phản ánh chính xác nhất mức độ tương đồng.

Về phía doanh nghiệp, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) nhấn mạnh hai điểm yếu cốt tử:

1. Thiếu cơ chế kiểm soát: VCCI đề xuất cần có thẩm định độc lập và so sánh thị trường thay vì chỉ dựa vào suất vốn đầu tư để đảm bảo minh bạch.
2. Rủi ro từ “giá đất cao nhất”: Việc áp dụng cứng giá cao nhất khi không tìm thấy vị trí tương tự có thể bị lạm dụng để “an toàn” cho cán bộ nhà nước (tránh thất thoát tài sản), nhưng lại đẩy mọi rủi ro tài chính về phía nhà đầu tư. VCCI kiến nghị sử dụng các phương pháp định giá linh hoạt khác theo pháp luật đất đai.

Nhận định chuyên gia: Việc cho phép khấu trừ chi phí hạ tầng là bước đi đúng đắn để khơi thông nguồn lực xã hội hóa trong hạ tầng giao thông, sân bay. Tuy nhiên, để chính sách này không trở thành “kẽ hở” cho trục lợi hoặc gây áp lực quá lớn cho doanh nghiệp, Chính phủ cần ban hành hướng dẫn chi tiết về phương pháp thẩm định độc lập, tránh việc áp đặt cơ học các con số từ bảng giá đất.

Bạn nghĩ sao về việc áp dụng “giá đất cao nhất” trong trường hợp không có vị trí tương tự? Liệu đây là biện pháp bảo vệ tài sản nhà nước hay rào cản cho doanh nghiệp? Hãy chia sẻ ý kiến của bạn ở phần bình luận!

Câu hỏi thường gặp (FAQ)Tại sao cần phải khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng khi định giá quỹ đất dự án BT?Vì bảng giá đất nhà nước thường tính cho đất đã có hạ tầng, trong khi quỹ đất thanh toán thực tế thường là đất thô. Việc khấu trừ giúp giá trị thanh toán chính xác và công bằng hơn cho nhà đầu tư.Tiêu chí nào được dùng để xác định vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự?Tiêu chí bao gồm: cùng mục đích sử dụng đất, tương đương về chỉ tiêu mật độ xây dựng, tương đồng về mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật/xã hội, hoặc nằm trong cùng đơn vị hành chính cấp xã.VCCI có kiến nghị gì về việc áp dụng ‘giá đất cao nhất’?VCCI lo ngại việc áp giá cao nhất khi không tìm thấy vị trí tương tự sẽ gây rủi ro tài chính cho nhà đầu tư và đề xuất thay thế bằng các phương pháp định giá linh hoạt khác theo pháp luật đất đai.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao cần phải khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng khi định giá quỹ đất dự án BT?

Vì bảng giá đất nhà nước thường tính cho đất đã có hạ tầng, trong khi quỹ đất thanh toán thực tế thường là đất thô. Việc khấu trừ giúp giá trị thanh toán chính xác và công bằng hơn cho nhà đầu tư.

Tiêu chí nào được dùng để xác định vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự?

Tiêu chí bao gồm: cùng mục đích sử dụng đất, tương đương về chỉ tiêu mật độ xây dựng, tương đồng về mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật/xã hội, hoặc nằm trong cùng đơn vị hành chính cấp xã.

VCCI có kiến nghị gì về việc áp dụng ‘giá đất cao nhất’?

VCCI lo ngại việc áp giá cao nhất khi không tìm thấy vị trí tương tự sẽ gây rủi ro tài chính cho nhà đầu tư và đề xuất thay thế bằng các phương pháp định giá linh hoạt khác theo pháp luật đất đai.