TP HCM dùng 33 lô đất vàng thanh toán dự án BT: Bước đi chiến lược cho hạ tầng

Việc TP HCM quyết định dùng 33 khu đất vàng thanh toán cho các dự án BT là giải pháp chiến lược nhằm huy động nguồn lực xã hội hóa để phát triển hạ tầng đô thị.

Trong bối cảnh áp lực về giao thông và ngập lụt ngày càng gia tăng, việc tìm kiếm nguồn vốn đối ứng để triển khai các công trình trọng điểm trở thành bài toán hóc búa đối với chính quyền thành phố. Tại kỳ họp ngày ¹⁸⁄₄, HĐND TP HCM đã chính thức thông qua đợt 1 danh mục quỹ đất dùng để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức Xây dựng - Chuyển giao (BT).

Chi tiết danh mục 33 khu “đất vàng” tại TP HCM

Theo danh sách được phê duyệt, 33 khu đất này phân bổ tại các vị trí đắc địa, trong đó có 17 khu do Trung tâm Phát triển quỹ đất quản lý, số còn lại do các địa phương chịu trách nhiệm. Đáng chú ý là sự xuất hiện của nhiều lô đất nằm tại “vùng lõi” trung tâm vốn bị bỏ trống nhiều năm, nay được đưa vào khai thác để tạo giá trị thặng dư.

• Quận 1: Khu số 8-12 Lê Duẩn (diện tích khoảng 0,48 ha) và khu số 2-4-6 Hai Bà Trưng (rộng 0,6 ha) - những vị trí có giá trị thương mại cực cao.
• Quận 5: Lô đất trống rộng hơn 3 ha tại số 152 Trần Phú.
• Quận Bình Thạnh: Cơ sở sản xuất cũ rộng gần 15 ha tại số 420 Nơ Trang Long.
• Quận 3: Mặt bằng tại số 200 Võ Văn Tần cùng hàng loạt lô đất trên các trục đường huyết mạch như Nguyễn Du, Chu Mạnh Trinh, Hàm Nghi, Trần Hưng Đạo.
• Khu đô thị mới Thủ Thiêm: Nhiều lô đất từ 0,5 đến 1,5 ha đã hoàn tất giải phóng mặt bằng cũng được đưa vào danh sách thanh toán.

Tại sao TP HCM chọn thanh toán bằng quỹ đất thay vì đấu giá?

Nhiều chuyên gia kinh tế đặt câu hỏi tại sao thành phố không đấu giá công khai để thu ngân sách mà lại dùng để thanh toán cho dự án BT. UBND TP HCM đã đưa ra những lập luận sắc bén dựa trên thực tế quản lý:

Thứ nhất, tối ưu hóa giá trị đất: Hiện nay, nhiều khu đất dù nằm ở vị trí đẹp nhưng do hạ tầng xung quanh chưa đồng bộ, nếu đấu giá ngay sẽ không đạt được mức giá kỳ vọng. Khi gắn với dự án BT, nhà đầu tư sẽ trực tiếp phát triển hạ tầng, từ đó nâng tầm giá trị khu đất, giúp định giá sát với giá trị thị trường hơn.

Thứ hai, giảm áp lực ngân sách tức thời: Nhu cầu vốn cho các công trình cấp bách như hệ thống xử lý nước thải, chống ngập và giao thông là cực kỳ lớn. Việc dùng đất thanh toán giúp thành phố có hạ tầng ngay mà không phải chi một lượng tiền mặt khổng lồ từ ngân sách, vốn đang bị hạn chế.

Thứ ba, nguyên tắc ngang giá: Thành phố cam kết việc hoán đổi quỹ đất sẽ đảm bảo nguyên tắc ngang giá, tránh gây thất thoát tài sản công và hạn chế tối đa các nghĩa vụ tài chính bổ sung không cần thiết.

Quy mô vốn khổng lồ và tầm nhìn phát triển hạ tầng

Việc chuẩn bị quỹ đất thanh toán là bước đệm cho những siêu dự án đang chờ triển khai. Trước đó, HĐND thành phố đã thông qua các dự án với tổng vốn đầu tư vượt mốc 182.000 tỷ đồng. Chưa dừng lại ở đó, các đề xuất mới cho những công trình như metro Bến Thành - Thủ Thiêm - Long Thành hay cầu Cần Giờ - Vũng Tàu có quy mô vốn dự kiến lên tới hơn 366.000 tỷ đồng.

Có thể thấy, TP HCM đang chuyển dịch mạnh mẽ sang mô hình huy động vốn từ khu vực tư nhân để giải quyết các điểm nghẽn về hạ tầng. Đây là hướng đi tất yếu khi nguồn vốn công không thể đáp ứng kịp tốc độ đô thị hóa nhanh chóng.

Góc nhìn chuyên gia: Bài học về minh bạch trong dự án BT

Dưới góc độ quản trị công, mô hình BT mang lại lợi ích nhanh chóng về hạ tầng nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro về định giá đất. Để đảm bảo tính bền vững, TP HCM cần một cơ chế giám sát độc lập trong việc định giá “đất vàng” và kiểm soát chất lượng công trình chuyển giao. Khi sự minh bạch được đặt lên hàng đầu, quỹ đất công sẽ thực sự trở thành đòn bẩy phát triển thay vì là rủi ro pháp lý.

Bạn đánh giá thế nào về việc dùng đất vàng để đổi lấy hạ tầng giao thông? Liệu đây có phải là giải pháp tối ưu nhất cho TP HCM hiện nay? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn ở phần bình luận dưới đây.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Hình thức dự án BT là gì?BT (Build-Transfer) là hình thức Xây dựng - Chuyển giao, trong đó nhà đầu tư xây dựng công trình hạ tầng và chuyển giao cho nhà nước, sau đó được thanh toán bằng quỹ đất hoặc tiền.

Tại sao TP HCM không đấu giá 33 khu đất này để thu tiền mặt?Vì hạ tầng xung quanh nhiều khu đất chưa đồng bộ, đấu giá lúc này sẽ thu về giá trị thấp. Khi gắn với dự án BT, hạ tầng được hoàn thiện sẽ giúp giá trị đất tăng cao và tối ưu hóa nguồn lực công.

Các khu đất vàng này tập trung chủ yếu ở đâu?Các khu đất tập trung tại các quận trung tâm như Quận 1, Quận 3, Quận 5, Bình Thạnh và đặc biệt là khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Câu hỏi thường gặp

Hình thức dự án BT là gì?

BT (Build-Transfer) là hình thức Xây dựng - Chuyển giao, trong đó nhà đầu tư xây dựng công trình hạ tầng và chuyển giao cho nhà nước, sau đó được thanh toán bằng quỹ đất hoặc tiền.

Tại sao TP HCM không đấu giá 33 khu đất này để thu tiền mặt?

Vì hạ tầng xung quanh nhiều khu đất chưa đồng bộ, đấu giá lúc này sẽ thu về giá trị thấp. Khi gắn với dự án BT, hạ tầng được hoàn thiện sẽ giúp giá trị đất tăng cao và tối ưu hóa nguồn lực công.

Các khu đất vàng này tập trung chủ yếu ở đâu?

Các khu đất tập trung tại các quận trung tâm như Quận 1, Quận 3, Quận 5, Bình Thạnh và đặc biệt là khu đô thị mới Thủ Thiêm.